「万达平台总代」走近亚洲第二大REITs市场:税收激励只是条件之一

2019-12-27 17:33:01 

「万达平台总代」走近亚洲第二大REITs市场:税收激励只是条件之一

万达平台总代,走近亚洲第二大REITs市场:税收激励只是条件之一

始于2002年、总市值达到677亿美元,新加坡REITs(房地产信托投资基金)市场如今已成长为亚洲第二大REITs市场。

税收透明是新加坡REITs市场迅速发展的重要原因之一,此外,积极推进公募REITs试点也很重要。现在看来,新加坡的REITs市场法规制度和税收配套已经趋于完善,但在税收制度完善前,包括星展银行在内的金融机构已经开始试点公募REITs。

新加坡REITs占GDP比重高达22.1%,高于香港的10.3%和日本的2.3%,也远高于全球最大REITs市场——美国的5.1%。通过市值占国内生产总值比重这一指标来估算,星展银行预计,中国未来REITs市场规模将不低于1190亿美元。

星展银行看来,中国建立REITs市场对于发行人、投资者和市场建设都具有重要意义,培育中国的REITs市场需要法规制度、生态系统、投资者教育和税收激励四大关键要素。

税收透明、REITs试点先行

星展银行资本市场部主管郭雪梅介绍,新加坡REITs市场最大的特征就是税收透明。对于新加坡个人投资者而言,除了支付物业运营管理的费用和REITs管理者的佣金,全程无需支付任何税费。

税收透明是如何体现的?郭雪梅举例称,REITs层面只要满足分红比例超过90%,租金收入无需交所得税,在REITs层面即可免税;而投资者收入分配层面,如果投资者是企业,在新加坡是要交17%的所得税,如果是个人就不用交税。

现在看来,新加坡的REITs市场法规制度和税收配套已经趋于完善,但实际上,在税收制度完善前,包括星展银行在内的当地金融机构已经开始尝试推出公募REITs。

星展银行有关负责人向记者介绍,2002年7月,在承销新加坡首只公募REITs——CapitaMall Trust时,新加坡市场也没有对个人投资REITs免税的政策。

事实上,在过去的十几年里,新加坡市场税收优惠力度的增强和监管政策的完善是双轨并行的。

如何进行REITs资产管理?

郭雪梅介绍,公募REITs是场内交易,需要积极的管理。

“投资者付一笔佣金,REITS经理扮演资产管理的角色,帮助我们进行或买或卖的决定。”郭雪梅称,投资人也可以根据租户的实际情况来增减持,大热的情况下可以增持,如果住户少也可以减持。

记者了解到,REITs投资的收益也可以分为两部分,一部分是稳定的分红,另一部分则是二级市场上的资本利得。背后的逻辑在于,积极的资产管理下,REITs的价格会在二级市场上会体现出来。

REITs是如何收购更多资产的?星展银行向第一财经介绍,90%以上的收入要分配给投资者,因此资产收购不能仅依靠留存资金。REITs在上市之后可以作为一个“上市公司”来看待,可以发行股票实现再融资,也可以在银行借贷来加杠杆。

郭雪梅告诉记者,根据现行的法律制度,REITs借贷也会受到限制,在新加坡是不能超过45%的上限。

中国建立REITs市场意义深远

星展银行认为,培育中国的REITs市场需要四大关键要素。第一是法规制度方面,设立专门的REITs法规来规范REITs上市及后续发展;第二是生态系统,这包括培育专业人才,包括REITs上市及REITs管理的专业人才,并制定透明的评估方法标准和信用评级制度。

第三是投资者教育。在星展银行看来,中国国内投资者的积极参与对发展一个活跃的REITs市场很关键,其中,对个人投资者的教育很重要”。

第四是税收激励。“按中国目前的税收法规,中国REITs会面临多重征税的问题。” 星展银行分析,制定穿透的税收激励制度会对中国REITs市场的发展有很大益处。

星展银行分析,中国建立REITs市场对于发行人、投资者和市场建设都具有重要意义。

对于发起人而言,发行REITs能够降低发起人财务杠杆,将存量资产套现并为后续发展提供资金,REITs上市后也可以树立市场品牌与形象;而对于投资者而言,不仅可以获得稳定可见的收入,二级市场还有足够的流动性,兼具股债的优势,另外也为中小投资者参与商业地产投资的机会。

在星展银行看来,在中国,有着大量寻求稳健投资渠道的市场存量资金,而这些大规模的存量资金恰恰是发起人可考虑的新融资渠道。

郭雪梅告诉记者,在新加坡,50%以上的公众投资者都会参与REITs的投资。

“由于这一产品不同于传统的股票和债券,很多投资者最开始并不能理解REITs投资。”郭雪梅介绍,最初试点公募REITs时,金融机构在投资者教育方面也经历了非常长的一个过程,这种面向公众投资者的投教工作非常重要。

郭雪梅还认为,除了发行人和投资者层面,推出公募REITs有利于中国金融市场的稳定。与此同时,完善REITs市场建设更有利于金融市场的国际化布局。